NPL immobiliari: nuovi strumenti al servizio di property e risk management

“Mettiamo una piattaforma informativa operativa su tutto il territorio nazionale a disposizione delle società che gestiscono i ‘non performing loan’ immobiliari, tutte le situazioni cioè che si innescano quando un debitore non è più in grado di onorare un mutuo o un piano di leasing sottostante a un immobile. Il nostro servizio consente in queste situazioni di gestire tutte le fasi del processo, dalle attività necessarie per la presa in carico – come le ispezioni e i sopralluoghi – a quelle per la gestione, la messa in sicurezza e la dismissione, grazie a una piattaforma informativa e a una rete di nostri tecnici con presenza capillare sul territorio. Solleviamo i gestori e i loro legali rappresentanti dalle responsabilità sulla sicurezza per l’accesso all’immobile e da quelle più in generale legate alla proprietà, assicurando standard uniformi e procedure omogenee”.

A presentare il servizio messo in campo da Nazca, società specializzata nell’innovazione nel campo del facility management, è in un’intervista a RiskManagement360 Vincenzo Noviello, cofondatore e general manager della società.

Noviello, cosa sono i non performing loan in campo immobiliare?

Parliamo di tutte le procedure che vengono messe in campo quando c’è un credito non performante collegato ad un asset immobiliare, che si tratti di mutui o di piano di leasing che i debitori non riescono più a onorare. Si tratta di due settori diversi, che richiedono procedure specifiche e un’esperienza nel campo per poter essere gestite con agilità ed efficienza.

Partiamo dai mutui…

Nel caso dei mutui le banche o le società finanziarie sono titolari del credito ma non dell’immobile. Nel momento in cui il debitore non paga più, al di là di casi particolari, l’istituto resta di fatto titolare del credito, ma non ha legami con l’immobile. l’Iter ‘classico’ è che questo istituto farà tutto il possibile per ottenere il dovuto e gestire la moratoria, dai tentativi più “light”, come lettere e solleciti, fino a un’eventuale azione legale. Alla fine di questo procedimento il tribunale può arrivare a pignorare il bene e a dare vita a un’asta immobiliare: a quel punto la proprietà verrà venduta e il ricavato dell’asta andrà ai creditori.

Se il procedimento può sembrare molto schematico, in realtà non è semplice portarlo a buon fine, per una serie di motivi. Tra i principali c’è il fatto che oggi molti istituti concedono mutui sul 100% del valore degli immobili, e per questo diventa più difficile recuperarne interamente il valore tramite l’asta. Inoltre, le banche tendono spesso a temporeggiare, per non essere costrette a inserire perdite in bilancio in un campo in cui i crediti arrivano ad ammontare a decine di miliardi di euro.

Quali soluzioni si trova di fronte a questo punto il creditore?

Le altre soluzioni possibili sono la cartolarizzazione del credito, e quindi la cessione in cambio di una cifra prestabilita a una società che poi si intesterà il credito e si occuperà di recuperarlo, oppure la gestione diretta. Questo vuol dire valutare ogni singola situazione, decidendo dove e come sia conveniente arrivare fino al momento dell’asta. Se c’è il dubbio che la vendita all’asta possa non fruttare abbastanza, il creditore può decidere anche di comprare l’immobile tramite una società partecipata, le cosiddette reoco, con l’obiettivo di rivalorizzare la proprietà, di gestirla e alla fine di venderla cercando di fare utili o comunque di minimizzare le perdite.

Dove interviene Nazca in questo contesto?

Finora abbiamo parlato di un processo soprattutto finanziario. Ma in un secondo momento entra in campo anche il servizio immobiliare: prevede la presa in carico, la verifica su eventuali abusi edilizi o altri danni, la gestione del bene e la preparazione alla cessione, quindi alla dismissione. Questo vale anche per la cartolarizzazione, con un passaggio in più, quello degli operatori del settore che dopo aver rilevato il credito dovranno fare le loro scelte.

Si tratta di un fenomeno che oggi sta esplodendo e che arriva sull’onda lunga della crisi finanziaria che si è verificata tra il 2008 e il 2010.

Passiamo al leasing…

Si differenzia dai mutui per due caratteristiche: intanto il creditore è già proprietario dell’immobile, e nel giorno stesso in cui il debitore smette di pagare le rate ogni responsabilità torna a ricadere su di lui, qualunque cosa succeda all’interno della proprietà gli sarà addebitata, a partire da eventuali incidenti durante i sopralluoghi. L’atra grande differenza è che i leasing sono quasi sempre legati ad attività commerciali, uffici, società.

Ma il procedimento che porta alla dismissione rimane simile: c’è bisogno di una presa in carico, di mandare una società o un professionista che faccia le sue valutazioni sulla eventuale necessità di lavori per la messa in sicurezza, di gestire il bene e di accompagnarlo alla fase di dismissione, attivando un processo di vendita tramite una rete di broker o un agente immobiliare. E infine ci sono da citare anche alcune situazioni particolari, come quelli dei cantieri: la società che costruisce aveva ottenuto un finanziamento che a un certo punto non ha più potuto onorare. Anche in questo caso sarà necessaria la presa in carico dell’area, la gestione, fino ad arrivare a una valutazione sull’opportunità di completare la costruzione portando a termine il cantiere o dismettere.

Qual è il valore aggiunto dell’offerta messa in campo da Nazca negli Npl immobiliari?

Partiamo dal principio che in queste situazioni l’attività finanziaria e quella di gestione dell’immobile si devono parlare e scambiare informazioni. Noi proponiamo il nostro expertise al fianco delle società finanziarie e immobiliari, per le attività pre-acquisitive, con le ricognizioni e i sopralluoghi negli immobili, mettendo le nostre competenze a disposizione di chi dovrà fare le valutazioni prima dell’asta. Una società che gestisce questi processi, in pratica, servendosi di Nazca non dovrà più preoccuparsi di contattare tecnici o professionisti sul posto, o squadre che volta per volta effettuino i lavori necessari. Saremo noi a scendere in campo, mantenendo standard e qualità del servizio uniformi, e soprattutto facendoci carico di tutte le responsabilità connesse, comprese quelle legate alla sicurezza ovvero al dlgs 81/08.

Grazie alla nostra piattaforma e alla nostra rete di tecnici capillare su tutto il territorio nazionale ci occuperemo di inviare i professionisti sul posto, e saremo noi i responsabili della loro sicurezza, questione che in termini di risk management è particolarmente importante. Inoltre  i nostri clienti sanno già quanto andranno a pagare grazie a listini condivisi in fase contrattuale validi su tutto il territorio, e potranno servirsi di un prodotto omogeneo. Ovviamente saremo pronti a intervenire anche nella fase esecutiva: quando il tecnico prescriverà eventuali interventi necessari all’immobile, saremo pronti a effettuarli direttamente, sollevando i clienti dall’onere della ricerca dei professionisti o degli artigiani sul campo e sfruttando, a vantaggio del cliente, la sinergia tra supervisore ed esecutore.

In tutto questo, non ci occupiamo di fare intermediazione e non facciamo concorrenza ai player del property management, ma semplicemente ci affianchiamo a loro per facilitarne il compito, anche senza lavorare direttamente con il titolare del credito.

Qual è il feedback che sta arrivando dal mercato?

Direi che tutto sta funzionando bene, questa offerta sta creando interesse. Le leve della sicurezza e quella dell’omogeneità del servizio sono particolarmente apprezzate, mentre per noi operare in questo settore vuol dire utilizzare tutte le possibili sinergie che possiamo mettere in campo con la nostra rete di professionisti sul territorio che opera già da anni nell’ambito del facility management per i clienti a rete. In un mercato che è in crescita costante e che potrebbe continuare a farlo a causa delle difficoltà che molte imprese hanno purtroppo incontrato durante l’emergenza Covid-19.